關于地價
1.地價是多少？
必須向中央政府、土地管理機構或者接受中央政府地價的單位支付的地價。
2.地價可以用利息扣除嗎？
允許扣除的地價包括新項目和一般計稅方式的老項目。對于老房地產項目，如果選擇適用一般計稅方式，5月1日后確認
增值稅
成交額也可以從同一土地出讓價格中扣除。
3.重復使用后是否扣除地價？
房地產開發中小企業按總可銷售面積計算產成品成本，再計算銷售產品和未銷售產品的應稅生產成本。當期已經銷售開發的產品的應稅生產成本允許在當期扣除，未銷售開發的產品的應稅生產成本在銷售時扣除。具體比例如下:總實用面積單位土地生產成本=土地成本÷總實用面積；銷售和開發產品的應稅生產成本=總銷售面積銷售的單位土地生產成本除以總銷售面積。
4.證明地價抵扣需要哪些材料？
這個你要注意。在扣除地價前，應當取得省級以上(含省級)財政部門發行的財政債券。
一家從事房地產開發的中小企業，通過拍賣取得了一定的地塊，并向政府機構支付了地價，取得了土地所有權。但是因為一些因素是由已建項目開發的，那么所支付的地價可以扣除嗎？
只要同時滿足以下前提，項目公司可以按時扣除地價。
(1)房地產開發中小企業，項目公司與政府機構簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓方變更為項目公司；
(2)政府機構出售土地的使用和規劃前提不變，簽訂塞舌爾公司變更登記協議或補充合同時土地價格總值不變；
(3)項目公司全部股份由收到土地的中小型房地產開發企業持有。
關于銷售
1、本月征收的住宅專項維修資金需要繳納
增值稅
是嗎？
不需要！根據國稅發(2016)36號文件附件2，房地產部門或其指定的政府機構、社保業務中心、中小企業、產權單位收取的專項維修資金不征收增值稅。
2.拿到預付款的那一天是負債發生的那一周嗎？
沒有！付款責任發生的周為房地產公司所有權同時轉移之日或資產交付給買受人之日，以先到者為準，交付周按照《住宅小區買賣合同》約定的交付周確定；如果具體交貨周早于合同周，則根據具體交貨周確定。
3.大家可以選擇利息繳納增值稅嗎？
不是！有不同的情況需要計算清楚:
(1)利息:如果采用一般計稅方法(包括新的一般計稅項目和舊的一般計稅項目)，則按照扣除當期出售的房地產項目相同地價后的總價和額外成本所得金額計算營業額。
周轉率如下:
營業額=(總價和額外成本-本期允許扣除的地價)÷(1+11%)
(二)定額:如果按照塞舌爾公司簡易注冊的簡易計稅方法(包括零星納稅的老項目和一般納稅的簡易計稅方法)計稅，則同一地價不得以總價和額外費用作為營業額扣除。
關于預繳稅金
1.預付款方式
預付款是指中小房地產企業在提前購買房地產項目時收到的現金，獲得的具體銷售金額包括:
1.注冊塞舌爾公司分期取得的預付款(首付+按揭+尾款)；
二、預付款的全額
2.預繳稅款的期限
增值稅在取得預繳款后的次月納稅申報期內或在主管定額管理機關核定的繳納期限(零星稅款繳納)內，按3%的稅率預繳。
3.預繳稅金的計算
房地產開發中小企業收到預付款后，應區分該項目是舊項目還是新項目，確定適用的計稅方法，計算當期應預繳的稅款。適用的一般計稅方法按適用稅額的11%計算；簡單計稅方法適用，計稅依據是塞舌爾公司征收登記率5%。
預繳稅金=預繳÷(1+適用稅額或征收率)×3%
關于文件的發放
1.簽發預付款單據的困難
使用《產品與公共服務稅分類編碼辦法(試行)》中分類編碼方式6“無銷售行為的非應稅項目”下的602“銷售新開發房地產項目預收稅款”稅目，填寫“不征稅”，不開具增值稅專用發票。
2.批準付款
增值稅
未開票的補充開票
房地產開發類中小企業于2016年4月30日截止到賬，已獲準付款
增值稅
對于預收款，如果塞舌爾公司注冊時未開具增值稅憑證，則允許中小房地產企業在體制改革后為這種未開票的預收款開具增值稅普通發票。使用《產品與公共服務稅收分類與編碼辦法(試行)》中分類編碼方式6“無銷售行為的非應稅項目”下603號文件“批準繳納增值稅、不開票、補充開票”的稅欄，填寫“不征稅”，不開具增值稅專用發票。
